Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Zastanawiasz się, czym jest służebność? Nie wiesz, na czym polega i z czym się wiąże? Służebność ogranicza prawa  właściciela nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. To różne ograniczenia, które mogą polegać na tym, że sąsiad będzie przejeżdżać nie przez swoją nieruchomość, by dojechać do domu. Ale też może polegać na zakazie stawiania budynków o konkretnej wysokości. Dowiedz się, czym jest służebność, jakie są jej rodzaje, jak ją zawrzeć oraz kiedy ustaje. 

Służebność – co to jest?

Na samym początku warto sobie zadać pytanie – co to jest służebność? Termin ten odnosi się do nieruchomości i praw z nią związanych. Jest to tak zwane ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość. Służebność ogranicza własność, by zostały zaspokojone potrzeby i/lub prawa osoby innej niż właściciel nieruchomości. Jest ona ustanawiana również po to, by zwiększyć użyteczność innej działki.

Służebność – rodzaje 

W polskim prawie wyróżnia się 3 rodzaje służebności:

• gruntową;
• osobistą
• przesyłu.

Zarówno służebność osobista, jak i gruntowa mogą występować w formie czynnej lub biernej. Służebność w formie czynnej, to nic innego jak korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w ustalonym i koniecznym zakresie. Dotyczy ona sytuacji, w której udzielany jest dostęp do drogi. Służebność bierna natomiast zakazuje właścicielom danej nieruchomości podejmowania jakiś konkretnych działań. Nie mogą oni na przykład budować budynków o konkretnej wysokości czy prowadzić określonej działalności.

Służebność gruntowa 

Na czym polega służebność gruntowa? Przyznaje ona właścicielowi możliwość korzystania z obciążonej nieruchomości w ustalonym zakresie. Najczęściej służebność gruntowa dotyczy prawa przejazdu i przechodu. Czyli prościej mówiąc, dzięki niej można przedostać się do swojej nieruchomości przez działkę sąsiada.

W tej kategorii często mamy do czynienia również ze służebnością okna lub furtki. Ta służebność umożliwia swobodne ich otwieranie w sytuacji, w której korzystanie z nich narusza przestrzeń sąsiedniej działki. 

Służebność drogi koniecznej, czyli tak zwana służebność drogowa jest ustalana w przypadku braku dostępu działki do drogi publicznej. W tym przypadku droga może istnieć, ale być nieodpowiednia do korzystania. Może być zbyt wąska lub mieć skomplikowany przebieg. Właściciel działki, do której jest utrudniony dostęp, ma wtedy prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości, ale tylko w zakresie, który umożliwi mu dostęp do drogi.

Służebność osobista

Służebność osobista – co to jest i na czym polega? Adwokat Lublin tłumaczy. Służebność osobista przyznawana jest imiennie. Umożliwia konkretnej osobie korzystanie w ustalonym zakresie z obciążonej nieruchomości. Służebność ta pokrywa się ze służebnością gruntową z tą właśnie różnicą, że prawo do korzystania z nieruchomości ma osoba imiennie wskazana w orzeczeniu. Wygaśnięcie służebności osobistej odbywa się najpóźniej w dniu śmierci osoby uprawnionej. Jest to tak zwana dożywotnia służebność osobista. Uprawnienie to nie podlega dziedziczeniu. Nie można również znieść lub wykreślić służebności tego rodzaju. 

Najczęściej spotykanym rodzajem jest służebność osobista mieszkania lub domu. Właściciel domu zawiera umowę ze służebnikiem, który otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie wskazanym w umowie.

Służebność przesyłu

Co to znaczy służebność przesyłu? I na czym ona polega? Daje ona firmom prawo do korzystania z własnych urządzeń przesyłowych znajdujących się na terenie nieruchomości, która do nich nie należy. Służebność przesyłu dotyczy więc nieruchomości, na których znajduje się infrastruktura energetyczna, gazowa czy telekomunikacyjna.

Zazwyczaj służebność przesyłu ma postać umowy, która zostaje zawarta pomiędzy firmą a właścicielem nieruchomości. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, to kwestie związane ze służebnością rozstrzyga sąd. Decyduje on o zakresie służebności i określa wynagrodzenie, jakie przysługuje właścicielowi. 

Służebność – jak się ją ustanawia?

Jak odbywa się ustanowienie służebności? Podstawowym sposobem ustanowienia służebności jest umowa. W przypadku właściciela nieruchomości powinna mieć on formę aktu notarialnego. Ustanowienie służebności może się również odbyć na drodze orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. W przypadku służebności gruntowej jest również możliwe zasiedzenie służebności. W tym przypadku uprawnienie powstaje jedynie w sytuacji korzystania z widocznego i trwałego urządzenia. Szczególne znaczenia ma w tym przypadku czas zasiedzenia. Termin jest zależny od dobrej i złej wiary posiadacza i wynosi odpowiednio 20 lub 30 lat.

Co powinna określać służebność niezależnie od form jej ustanowienia? Przede wszystkim powinien być wyraźnie określony zakres uprawnień właściciela nieruchomości oraz informacje o odpłatności lub jej braku.

Służebność – kiedy wygasa?

Jest kilka powodów wygaśnięcia służebności. W zależności od jej rodzaju i sposobu ustanowienia służebność wygasa gdy:

• upłynie termin wskazany w umowie (dotyczy służebności gruntowej ustanowionej na czas określony);
• osoba nabywająca uprawnienia zrzeknie się służebności;
• nastąpi nabycie własności prawa gruntu, na które przysługuje służebność (widoczna jest w tym przypadku konfuzja praw);
• nie korzysta się ze służebności przez okres 10 lat lub służebność zostanie zniesiona prawomocnym wyrokiem sądu.

W przypadku służebności osobistej powodem wygaśnięcia jest śmierć uprawnionego.

Służebność domu – czy da się ją znieść

Wiesz już, że służebność osobista wygasa, gdy się z niej nie korzysta lub na skutek śmierci osoby uprawnionej. Czy jest jednak inny sposób na jej wygaśnięcie? Służebność można zamienić na rentę. Jednak musi zostać spełniony szereg warunków. Uprawniony musi dopuszczać się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Zniesienie służebności bez wynagrodzenia jest również możliwe. Służebnik musi jednak zamieszkiwać w innym miejscu, realizując w ten sposób swoją potrzebę, która jest jednocześnie treścią służebności.

Jak przebiega wykreślenie służebności z księgi wieczystej?

Oferta kancelarii, którą prowadzimy, obejmuje również tego typu sprawy. Wykreślenie służebności z księgi wieczystej ma miejsce po złożeniu odpowiedniego wniosku. Składa się go w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych. Musi zawierać odpowiednie załączniki, które zależą od powodu wygaśnięcia służebności oraz dowód uiszczenia opłaty. 

Podsumowanie

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość. W Polsce wyróżnia się jej trzy rodzaje. Dzięki niej właściciele działek, do których nie ma dojazdu, mogą korzystać z nieruchomości sąsiada. Również firmy energetyczne czy gazowe mogą korzystać z instalacji, która nie znajduje się na ich nieruchomości. Służebność można ustanowić na drodze umowy lub przez wyrok sądu.